Как образовался «серый пояс»? И каким образом можно использовать его эффективно? Бюро MLA+ выпустило книгу о проблемах и потенциале промзон и пустырей — «Нераскрытый Серый Петербург». «Собака.ru» публикует главные выводы исследования и показывает, как можно использовать промышленные территории на примере многострадальной Невской мануфактуры.
Что такое «серый пояс»?
«Серый пояс» — промышленная и отчасти постиндустриальная территория, расположенная между историческим центром Петербурга и новыми растущими районами города. Это промышленные объекты, пустыри, маргинальные территории, коммунально-складские, транзитные зоны, которые считаются пустыми, так как в них не выявлены ценные качества. Сейчас пояс воспринимается как «резервный пустырь» для новой застройки. На самом деле — это тысячи гектаров исторически ценной и типологически разнообразной городской ткани.
Как он образовался?
В Советском Союзе земельных рынков не существовало. В таких условиях предприятия были заинтересованы не в увеличении прибыли, а в минимизации убытков. При этом заводы оказывали сильное влияние на городское планирование, в том числе на разработку директивных генеральных планов. Фабрики, расположенные на потенциально выгодных территориях, продолжали развиваться в своих границах, образуя «серые пояса» непропорционально большой площади. Эта тенденция наиболее остро стоит в городах, где перерыв в существовании земельных рынков составлял 70 лет. К таким странам можно отнести Россию, Украину, Беларусь, Грузию, Армению, Азербайджан, Казахстан, Киргизию, Таджикистан, Узбекистан, Таджикистан, Туркменистан. В Восточной Европе, где земельных рынков не было 40 лет, это явление выражено меньше, но промышленные территории также имеют значительную площадь.
После распада СССР и краха плановой экономики в России начался сложный процесс приватизации государственного имущества. После перехода земли к новым владельцам, тип использования территорий начинал меняться в соответствие с законами рынка. Многие предприятия не смогли адаптироваться к рыночной экономике, и перестали существовать.
Из-за высокой скорости изменений и несовершенства законодательной базы в это время возникла практика получения земельных участков под строительство в обход системы городского планирования, на основании постановлений местных властей. Эти факторы привели к бессистемному развитию промышленных территорий в России. В последние годы крупные города страны переживают рост населения и связанный с этим строительный бум. Но политика «компактного города» в российских городах реализуется слабо, в том числе из-за сложностей, связанных с собственностью в «серых поясах». В результате российские города развиваются преимущественно экстенсивно, и имеют свою специфику — строительство жилых районов высокой плотности на окраинах.
Что не так с «серым поясом»?
Город постоянно растет, его периферия расширяется, а потенциал внутренней ткани так и остается нераскрытым. Территории «серого пояса» застраивают жильем. При этом улучшений в транспортной ситуации, социальном обслуживании, рекреациях и общественно-деловых зонах нет. Проблемы «серого пояса» пытаются решить общемировым трендом — созданием креативных кластеров. Однако город не может вместить и содержать такое количество креативных кластеров. Понятие «креативный» превращается в понятие «развлекательный» — мы создаем город для потребления, а не производства. Действующие промышленные предприятия, которые на сегодняшний момент составляют 60% от «серого пояса», уходят на периферию и объединяются в производственные кластеры, хотя значительная часть экономики города сосредоточена в районах города, а не в промышленных зонах.
Почему «серый пояс» важен для города?
Ценности «серого пояса» — это не только материальные объекты — здания и сооружения, — но и элементы средового ландшафта и «дух» места. Нематериальные ценности не менее важны для сохранения культурной значимости городского ландшафта, так как они формируют характер каждого отдельного района и восприятие этого района жителями. Промышленное наследие в широком понимании как исторические здания и районы, индустриальные артефакты, малые реки и обширное озеленение рождает разнообразие, которое дает территориям идентичность и самоопределение.
«Серый пояс» как часть мезозоны должен связать центр и периферию
Несмотря на то, что продольные магистрали, отходящие от центра, развиты хорошо, широтные (радиальные)связи практически не развиты. Западный скоростной диаметр (ЗСД) и Кольцевая автомобильная дорога (КАД) в данной ситуации представляют лишь альтернативу перемещения в городе с Севера на Юг или с Запада на Восток, но не повышают связность города. Связность должна быть обеспечена равномерным распределением плотности улично-дорожной сети (УДС).
Когда существуют подобные разрывы, районы, как исторический центр, где плотность улично-дорожной сети слишком высока, становятся перегруженными из-за резкого снижения количества улиц. Взаимная корреспонденция ухудшается. Новые жилые районы, образованные на постиндустриальных территориях без увеличения плотности улично-дорожной сети, становятся оторванными, и время перемещения пешком от дома до станции метро может занимать до 40 минут.
Для организации широтного пассажирского движения можно использовать существующую железную дорогу, которая в настоящее время используется преимущественно для грузового транспорта. Железнодорожная ветка, проходящая по «серому поясу», свяжет три направления (Балтийское, Витебское, Московское) южной части города с другим берегом Невы, Ладожским вокзалом и направлениями северной и восточной частей города. На участке железнодорожных путей, проходящих по территории «серого пояса» возможно устройство четырех новых станций.
Большой потенциал озеленения
В своем нынешнем состоянии «серый пояс» испытывает дефицит зеленых насаждений общего пользования, внесенных в реестр. В то же время значительная часть этих территорий фактически является озелененной: землеотводы железнодорожных путей, санитарно-складские зоны предприятий, гаражные массивы, в которых активно возобновляются растительные сообщества с высоким уровнем биоразнообразия. Эти зоны не уступают по качеству озеленения, биоразнообразию и размерам паркам в центре города. Они могут пополнить фонд рекреационных пространств. Такое решение сыграет важную роль в очистке загрязненных почв, что позволит улучшить экологическую обстановку «серого пояса».
Водный ресурс «серого пояса»
К водному фронту Петербурга зачастую примыкает промышленная застройка, массивы гаражных кооперативов и коммунально-складские зоны. Это так называемые изолированные береговые линии. Больше всего изолированных береговых линий на юго-западе города, — это морской торговый порт и промышленные предприятия на Гутуевском, Турухтанных островах. Качество и рентабельность использования городских набережных предприятиями под вопросом.
В случае наличия неиспользуемых территорий, рационально предоставить к ним доступ для общественного использования, тем самым создать «контактные точки» между жителями и промышленными предприятиями. Другой вопрос — набережные бывших промышленных зон, в том числе заброшенных, которые постепенно вводятся в использование, но в основном для транспорта и в частных целях. Данная концепция возникает из-за сложившегося отношения к «серому поясу» как к транзитной зоне. «В городе у воды», в котором множество береговых пространств, наблюдается дефицит набережных с качественным благоустройством, и город продолжает терять этот потенциал.
Необходимо провести инвентаризацию всех водных объектов и регламентировать их использование промышленностью, наладить экологию водных ресурсов. После достаточно длительных циклов восстановления, городу нужно пересмотреть политику использования набережных, отдав приоритет созданию общественных рекреационных пространств, которые на данный момент в дефиците.
А как развивать «серый пояс»?
Уникальность территорий «серого пояса» говорит о том, мы не можем развивать его только крупными масштабными проектами, которые, с одной стороны, растягиваются в перспективе, с другой, — лишают локальные территории их идентичности. Подходы и модели развития должны быть гибкими и адаптивными, чтобы работать с различными территориями, у которых разные функции, собственники, ценности, проблемы, запрос и масштаб.
Во время исследования архитекторы бюро MLA+ рассмотрели пяти пилотных площадок и предложили варианты их развития. Одна из них — территория Невской мануфактуры.
Невская мануфактура
У потенциальных застройщиков и собственников есть планы на эту территорию: строительство жилого комплекса. Активная застройка по Октябрьской набережной и в перспективе на территорииНевской мануфактуры ставит под угрозу ценные средовые объекты и культурное наследие.
У территории есть два варианта существования в нынешних условиях: она либо придет в запустение и постепенной
маргинализации, либо будет «захвачена» девелоперами, которые застроят любые свободные территории, на которые не распространяются ограничения. При этом неизвестен срок, который займет сначала укрепление руин мануфактуры, а затем их восстановление.
Основная концепция предложения заключается в создании места для посетителей, которых объединяет дух сообщества, общие взгляды и жизненные обстоятельства. «Земля кочевников» или «кемпинг в городе» как особый вид пространства уже имеет аналоги в западном опыте. Такой подход используется в местах, где запуск процесса редевелопмента невозможен или сильно растянут во времени.
Временное использование хорошо подходит как метод, когда у города на территорию нет четких планов развития, и перспективы появления этих планов не очевидны. Такой вариант работы с территорий позволит дать городу, собственнику или потенциальному инвестору время для того, чтобы определить вектор развития территории, а также позволит протестировать новые сценарии, функции и модели девелопмента. Самое главное в подходе, — создать доступность территории и условия для функционирования и новых социальных взаимодействий. Реализация возможна с минимальными капитальными вложениями и минимум строительства. Основным ресурсом являются открытые пространства, где организуются события и зоны временного проживания.
Как используем?
Бывшие склады и цеха используются под малый бизнес, временное недорогое жилье и мастерские. На момент запуска проекта такие объекты, как руины мануфактуры, вряд ли можно использовать в существующем виде, — это небезопасно; поэтому такие места на первых этапах — это символ, «дух места». Активности на территории всесезонные и временные, могут сменять друг друга и подстраиваться под запрос пользователей: например, это могут быть сезонные мероприятия (ярмарки, ритейл).
Они должны сами формировать структуру: заинтересованные в создании бизнеса открывают руин-бары, кафе, коворкинги и коливинги, кемпинг в городе, трейлер-парк. Можно запустить такие проекты, как «городские огороды» или «гаражный бизнес» на базе существующих объектов транспортной инфраструктуры.
Что из этого следует? Рассказывает архитектор MLA+ Анастасия Курочкина:
«Будущее у промышленных территорий есть. Но мы не можем развивать "cерый пояс" в одной единой концепции — сроки реализации масштабных проектов растягиваются в перспективе, а локальные территории лишаются идентичности. Подходы и модели развития должны быть гибкими и адаптивными, чтобы работать с территориями, у которых разные функции, собственники, разные ценности (исторические здания и районы, индустриальные артефакты, малые реки и озеленение, память места), проблемы, запрос и масштаб. Мы не можем переделать все промышленные зоны под креативные кластеры, потому что это экономически невыигрышно для города, и люди не нуждаются в таком большом количестве однотипных пространств.
Чаще всего девелоперы хотят застроить "серый пояс" новым жильем, так как они не видят и не понимают ценности этих территорий для города. Но необходимо ли нам такое количество жилья, особенно, когда его строят без соответствующей инфраструктуры, часто не прорабатывая концепцию улично-дорожной сети, зеленых пространств, детских площадок и баланса функций? В итоге мы получаем безликие коробки без благоустройства, целые монофункциональные районы однотипных зданий вне контекста. Необходимо вести диалог с городом, привлекать девелоперов, архитекторов, урбанистов и жителей города к развитию промышленных зон».
Комментарии (0)